知らないと営業マンにカモにされる

仲介手数料は基本家賃の一ヶ月分

手数料の確認

賃貸契約の流れをご説明致します。ここを詳しく把握しておかないと営業マンにカモにされます。

お金の動き等、しっかりとチェックしておいて下さい。

まず、個人や法人が所有している不動産を賃貸に出します。この不動産を賃貸に出した人が大家です。

大家が自ら入居者の募集をかける事もありますが、一般的には不動産の仲介会社に依頼し、仲介の契約をします。

仲介手数料は基本家賃の一ヶ月分です、この仲介業者を仮にA社とします。A社は広告などで入居者の募集をします。

A社にとってみれば入居者を探しだして契約すれば入居者からも仲介手数料を受け取れるので、両方から仲介手数料を受け取れる事になります。

しかし、人気エリアや人気物件の場合は積極的に営業活動をします。

そうでない場合は、他の不動産仲介業者が入居希望者を連れてくるまで何もしません。

基本的にA社は顧客が入居契約をすれば何もしなくても大家からの仲介手数料が入るからです。

では、入居希望者を仮に『あなた』とします。

『あなた』は、不動産仲介業者B社の広告を見て、B社に問い合わせ、物件の内覧をしました。

物件事態は気に入ったのですが、いくつか疑問点があったので、B社の営業マンに質問をします。

しかし、明確な回答が返ってこず、B社の営業マンはどこかに電話をして確認しています。

お分かりかと思いますが、これはA社に電話をして確認しています。

『あなた』は、一応回答に納得出来ましたので、契約の方向で考えたい旨を伝え、B社の事務所に戻り、申込用紙に必要事 項を記載します。

大家の意向で家賃保証会社を入れる旨を営業マンに説明され、家賃保証会社の申込書にも記載しました。

この時点で、審査は家賃保証会社になり、最終的に大家が判断します。

重要事項説明のトラブル

契約書

数日後、B社から連絡があり入居審査可決であると伝えられ、契約日時を決めます。

指定日時にB社に出向き、契約の前に宅建主任者から重要事項の説明を受けます。

賃貸契約での重要事項の説明とは、物件の基本的な確認と取引条件に関する事項になります。

詳しい内容は、↓

  • 物件の表示…所在地等
  • 貸主について…大家の住所、氏名
  • 登記について…登記上の権利関係、所有権以外の権利に関する事項(抵当権)等
  • 用途・利用制限…居住人数等
  • ライフライン…水道、電気、ガス、その他施設等
  • 完成時の形状・構造…完成物件の場合は省略
  • 授受される金銭…賃料・管理費(共益費)・礼金・敷金・賃料(管理費)の支払期日と支払方法等
  • 契約の種類と期間
  • 更新について
  • 解約予告…解約予告期間は物件によって異なるが、「1ヶ月前」までとなっていることが多い。
  • 契約解除に関する事項…どのような場合に契約解除事由になるのか?損害賠償、違約金について
  • 敷金、保証金について…原状回復義務の範囲、原状回復費用等
  • 報酬額…仲介手数料の額
  • 管理の委託先…管理の委託先があれば、その委託先の「氏名(商号・名称)・住所」
  • 重要事項の説明を受け、問題無ければ契約書に記名・押印をして契約完了となります。

    重要事項説明

    契約書は二部作成され、大家と『あなた』で一部ずつ保完します。

    指定期日までに敷金や保証金、報酬の支払いをすませ、いよいよ引越しとなります。

    A社、B社の仲介業者の仕事は報酬を受け取った時点で終了します。

    『あなた』から見ればA社とは特に何のやりとりもしていなく、B社とのみやり取りをしました。

    しかし、契約上では大家と『あなた』の契約であり家賃保証会社と『あなた』との契約で、B社は只の仲介です。

    もし、契約し、引っ越した物件に何らかのトラブルがあったとしても、又、家賃を滞納したとしてもA社とB社には全然関係がないのです。

    ここで、説明した、説明していない、聞いた、聞いていないというトラブルが発生しやすいのです。

    しかし、重要事項の説明を聞いているからそんなトラブルに巻き込まれる事が少ないのではとお思いではないでしょうか?

    一般的にはその通りです。不動産トラブルを回避するために宅建業法があり、宅建主任者がいます。

    しかし、仲介業であり、仲介契約以外では責任のない立場、そして、基本的には顧客は賃貸契約慣れをしていないとなると、私腹を肥やそうと いう輩が湧いてくるのです。

    これが歩合給である賃貸営業マンの本質ともいえるでしょう。

    契約の流れについては、不動産業者や大家、物件などによって対応が変わります。

    保証会社を使ったり、連帯保証人が親族でなければ契約しないなど細かいところは多少有りますのでご了承ください。